noviembre 26, 2018

Se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, en beneficio de quien impone dichas cláusulas.

El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el contrato subsistirá sin esta cláusula abusiva.

Merecen especial mención, por su importancia y porque han sido incorporadas en la mayoría de los contratos:

A) Cláusula suelo:

Es una disposición que el banco incluye en la hipoteca y establece un tipo de interés mínimo que el cliente ha de pagar, aunque el Euribor -índice de referencia para la mayoría de las hipotecas- esté por debajo. En otras palabras, la cláusula suelo permite al banco cobrar siempre como mínimo unos intereses, independientemente de la situación del mercado hipotecario.

Esta cláusula sólo afecta a las hipotecas que tengan un tipo de interés variable, que son el 97% del total de préstamos constituidos en España, de los cuales según datos del Banco de España, casi el 40% incluyen dicha cláusula.

B) Cláusula de gastos hipotecarios:

Los gastos hipotecarios hacen referencia tanto a los gastos necesarios previos a la concesión de la hipoteca, como aquellos que han de pagarse una vez concedida la misma.

En el momento de formalización de un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, la práctica habitual ha sido la de incluir una cláusula relativa a los gastos hipotecarios, que normalmente señalaba que éstos eran de cuenta exclusiva de la parte prestataria. Así, dicha cláusula atribuía al comprador del inmueble la obligación de pagar todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución del contrato, etc. Estos gastos se refieren a aquellos ocasionados con motivo de estudios previos, tasación del inmueble, honorarios notariales y del Registro de la Propiedad y liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Asimismo, hacía responsable al hipotecado de los pagos y reintegros derivados del contrato, de la constitución, conservación y cancelación del mismo, y de las primas y gastos del seguro de daños obligatorio.

Pese a que estas cláusulas en principio son legales, judicialmente se están eliminando y declarando nulas porque son abusivas, y en muchos casos, los hipotecados no eran conscientes de las consecuencias que implicarían, les fueron impuestas, no se pudieron negociar, y además ha generado un gran desequilibrio.